Sonderfall

Zählt der Balkon zur Wohnfläche? Balkon, Terrasse & Co.

wohnrechner.online Team – Ihre Architekten für BestandsimmobilienFachlich geprüft vom Architekten-TeamAktualisiert am 4. August 2026

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der Regel nur zu einem Viertel (25 %) zur Wohnfläche – höchstens zur Hälfte, wenn Lage oder Ausstattung besonders hochwertig sind. Wintergärten sind ein Sonderfall: beheizbar zählen sie voll, unbeheizbar zur Hälfte. Diese Unterschiede werden oft übersehen und führen zu überhöhten Flächenangaben.

Die Regel in Kürze

Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse: in der Regel 25 %, maximal 50 %. Unbeheizter Wintergarten: 50 %. Beheizbarer Wintergarten: 100 %.

§ 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wie viel zählt wirklich?

Anrechnung von Freiflächen und Wintergärten nach WoFlV
Bereich	Anrechnung	Anmerkung
Balkon	i. d. R. 25 %	höchstens 50 % bei Top-Lage/-Ausstattung
Loggia	i. d. R. 25 %	überdacht, in die Fassade zurückspringend
Dachgarten	i. d. R. 25 %	wie Balkon
Terrasse	i. d. R. 25 %	ebenerdig, fester Belag
Wintergarten, unbeheizbar	50 %	nach allen Seiten geschlossen
Wintergarten, beheizbar	100 %	wie ein normaler Wohnraum

Wann darf ein Balkon höher angerechnet werden?

Die 25 % sind der Regelfall, nicht die Untergrenze. Nach oben sind bis zu 50 % möglich – aber nur, wenn der Balkon durch Lage oder Ausstattung einen echten Mehrwert bietet, etwa eine große Süd-Dachterrasse mit Blick. Wichtig für Verkäufer und Makler: Eine höhere Anrechnung sollte in der Wohnflächenberechnung ausgewiesen und begründet sein. Wer pauschal 50 % ansetzt, ohne das zu belegen, riskiert später Streit.

Wann weniger als 25 % sinnvoll sind

Umgekehrt kann ein Balkon auch weniger wert sein – etwa ein kleiner Balkon im Erdgeschoss direkt an einer viel befahrenen Straße oder eine Fläche, die zu klein für einen Stuhl ist. Dann sind weniger als 25 % oder sogar gar keine Anrechnung vertretbar. Entscheidend ist immer der tatsächliche Wohnwert.

Häufige Fehler bei Freiflächen

Balkon oder Terrasse voll statt mit 25 % gerechnet – die Wohnung wirkt größer, als sie ist.
Beim Wintergarten die Beheizbarkeit übersehen (unbeheizt zählt nur zur Hälfte).
Eine höhere Anrechnung angesetzt, ohne sie in der Berechnung zu begründen.
Einen gemeinschaftlich genutzten Balkon mitgezählt, obwohl er nicht allein zur Wohnung gehört.

Arbeitsproben

So sieht das in der Praxis aus

Echte, anonymisierte Beispiele aus unserer Arbeit – damit Sie nicht nur die Theorie, sondern das fertige, banktaugliche Ergebnis vor Augen haben.

Grundriss
Grundriss (Dachgeschoss)
Mit Dachschrägen-Anrechnung – 50 % und 0 % farbig markiert.
Beispiel in Originalgröße ansehen Dachschräge nach § 4 WoFlV
Grundriss
Grundriss (Erdgeschoss)
Maßstabsgetreu, voll bemaßt, mit Raumflächen und Nordpfeil.
Beispiel in Originalgröße ansehen Grundriss erstellen lassen

Fragen zu Balkon und Terrasse

Zählt ein Balkon zur Wohnfläche?

Ja, aber nur anteilig. Nach WoFlV wird ein Balkon in der Regel mit einem Viertel seiner Grundfläche zur Wohnfläche gezählt, höchstens mit der Hälfte bei besonders guter Lage oder Ausstattung.

Zählt die Terrasse wie der Balkon?

Ja. Terrassen, Loggien und Dachgärten werden wie Balkone behandelt – in der Regel zu 25 %, maximal zu 50 %.

Wie wird ein Wintergarten angerechnet?

Ein beheizbarer Wintergarten zählt voll zur Wohnfläche, ein unbeheizbarer nur zur Hälfte. Die Beheizbarkeit ist der entscheidende Unterschied.

Darf ein Balkon zu 50 Prozent gerechnet werden?

Nur ausnahmsweise, wenn Lage oder Ausstattung überdurchschnittlich sind. Der Regelfall sind 25 %; eine höhere Anrechnung sollte in der Wohnflächenberechnung nachvollziehbar begründet sein.