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WohnflächenWiki

WohnflächenWiki: Wohnfläche und WoFlV verständlich erklärt

Wie viel Quadratmeter zählen wirklich? Das WohnflächenWiki beantwortet genau diese Frage – ohne Paragrafendeutsch. Hier finden Sie die Regeln der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), ein A–Z-Lexikon der wichtigsten Fachbegriffe und Ratgeber, die auf Ihre Rolle zugeschnitten sind: ob Sie vermarkten, verkaufen, kaufen oder finanzieren. Verständlich erklärt, fachlich sauber – und immer mit dem Blick darauf, was am Ende für die Bank zählt.

Das Wichtigste in einem Satz

Für Wohnraum ist in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Maßstab: Räume ab 2 m Höhe zählen voll, Flächen unter der Dachschräge (1–2 m) zur Hälfte, Balkone meist zu einem Viertel – Keller, Garage und Abstellräume gar nicht.

Rechtsgrundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV), seit 2004 bundesweit gültig

Wissen, das zu Ihrer Rolle passt

Je nachdem, ob Sie eine Immobilie vermarkten, verkaufen, kaufen oder finanzieren, sind andere Fragen wichtig. Wählen Sie Ihren Einstieg:

Fachlexikon von A bis Z

Die wichtigsten Begriffe rund um Wohnfläche, Berechnung und Bankunterlagen – kurz und verständlich erklärt. Für Vertiefungen führt jeweils ein Link weiter.

10-Prozent-Regel
Weicht die echte Wohnfläche bei Mietwohnungen um mehr als 10 % nach unten ab, gilt das als Mangel – der Mieter darf die Miete mindern.Mehr
Aufenthaltsraum
Ein Raum, in dem man sich dauerhaft aufhalten darf – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche. Die Landesbauordnung schreibt dafür Mindesthöhen vor (oft rund 2,40 m).
Aufmaß
Das genaue Vermessen aller Räume – die Datengrundlage jeder Wohnflächenberechnung. Ist das Aufmaß ungenau, stimmt am Ende keine Zahl.Mehr
Balkon
Zählt nach WoFlV in der Regel nur zu einem Viertel (25 %) zur Wohnfläche, höchstens zur Hälfte bei besonders guter Lage oder Ausstattung.Mehr
Beleihungswert
Der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft zutraut – Basis für die Finanzierung. Die Wohnfläche geht direkt in diese Einschätzung ein.Mehr
Brutto-Grundfläche (BGF)
Die gesamte Grundfläche aller Geschosse inklusive Wände – ein Begriff aus der DIN 277, nicht aus der Wohnflächenwelt.
Dachschräge
Unter Schrägen gilt: ab 2 m Höhe volle Anrechnung, zwischen 1 und 2 m die Hälfte, unter 1 m gar nicht.Mehr
DIN 277
Die Norm für Grund- und Nutzflächen – vor allem im Gewerbe und in der Bauplanung. Für Wohnraum ist sie nicht gedacht und fällt meist zu groß aus.Mehr
DIN 283
Ein altes Berechnungsverfahren, das seit 2016 zurückgezogen ist. Für Bank und Verkauf spielt es keine Rolle mehr.Mehr
Grundfläche
Die gemessene Bodenfläche eines Raums – bevor Höhe, Balkon oder Nutzung berücksichtigt werden. Sie ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis.
Grundriss
Die maßstabsgetreue Draufsicht auf ein Geschoss – zeigt Räume, Maße, Wände, Türen und Fenster. Für Bank und Bauamt unverzichtbar.Mehr
II. Berechnungsverordnung (II. BV)
Der Vorgänger der WoFlV. Alte Berechnungen danach bleiben gültig, bis ein Umbau eine Neuberechnung nötig macht.
Landesbauordnung
Sie legt je Bundesland fest, welche Mindesthöhe und Belichtung ein Aufenthaltsraum braucht – und entscheidet damit vorab, ob eine Fläche überhaupt Wohnfläche sein darf.
Lichte Höhe
Der Abstand vom fertigen Fußboden bis zur Decke bzw. Dachschräge. Sie entscheidet, ob eine Fläche voll, halb oder gar nicht zählt.
LiDAR-Scan
Ein Laser-Messverfahren im iPhone/iPad Pro, das Räume zentimetergenau als 3D-Modell erfasst – die moderne Grundlage fürs Aufmaß.Mehr
Loggia
Ein überdachter Freisitz, der in das Gebäude zurückspringt (anders als der auskragende Balkon). Anrechnung wie beim Balkon: in der Regel 25 %.Mehr
Netto-Raumfläche (NRF)
Der nutzbare Teil der Grundfläche zwischen den Wänden – ein DIN-277-Begriff, der Nutzungs-, Technik- und Verkehrsflächen zusammenfasst.
Nutzfläche
Der nutzbare Teil einer Immobilie inklusive Keller oder Hobbyraum. Sie ist meist größer als die Wohnfläche – und darf nicht mit ihr verwechselt werden.Mehr
Terrasse
Ebenerdiger Freisitz mit festem Belag. Zählt wie Balkon und Loggia in der Regel zu 25 % zur Wohnfläche.Mehr
Wintergarten
Beheizbar zählt er voll (100 %), unbeheizbar nur zur Hälfte (50 %). Die Beheizbarkeit ist der entscheidende Unterschied.Mehr
Wohnfläche
Die Summe der anrechenbaren Flächen aller Wohnräume – die zentrale Kennzahl für Preis, Miete und Finanzierung.Mehr
Wohnflächenberechnung
Die nachvollziehbare Ermittlung der Wohnfläche Raum für Raum nach WoFlV – die Unterlage, die Bank und Käufer sehen wollen.Mehr
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die seit 2004 bundesweit gültige Verordnung, die festlegt, welche Fläche zu welchem Anteil als Wohnfläche zählt.Mehr
Zubehörraum
Keller, Waschküche, Heizungs- und Abstellraum außerhalb der Wohnung – zählen nicht zur Wohnfläche.Mehr

Arbeitsproben

So sehen die fertigen Unterlagen aus

Theorie ist das eine – hier sehen Sie echte, anonymisierte Beispiele aus unserer Arbeit: vom bemaßten Grundriss bis zur DEKRA-geprüften Wohnflächenberechnung.

Häufige Fragen rund um die Wohnfläche

Was ist die Wohnfläche einfach erklärt?

Die Wohnfläche ist die Summe aller Flächen, die tatsächlich zum Wohnen zählen – gerechnet nach festen Regeln der Wohnflächenverordnung. Räume mit normaler Höhe zählen voll, niedrige Flächen unter Dachschrägen nur anteilig, Keller und Balkon nur begrenzt oder gar nicht.

Welche Regel gilt in Deutschland für die Wohnfläche?

Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich, seit 2004 bundesweit einheitlich. Die frühere DIN 283 ist zurückgezogen, und die DIN 277 gilt für Nutz- und Gewerbeflächen, nicht für die Wohnfläche.

Warum ist die genaue Wohnfläche so wichtig?

Weil Kaufpreis, Miete, Betriebskosten und Finanzierung direkt an ihr hängen. Schon kleine Abweichungen kosten Geld – bei Mietwohnungen berechtigt eine Abweichung von mehr als zehn Prozent sogar zur Mietminderung.

Reicht ein alter Grundriss für die Bank?

Häufig nicht. Alte Pläne bilden Umbauten oft nicht ab oder enthalten nur selbst eingetragene Maße. Banken verlangen deshalb meist eine aktuelle, nachvollziehbare Wohnflächenberechnung nach WoFlV auf Basis eines frischen Aufmaßes.

Wohnfläche banktauglich erstellen lassen

Vom Wissen zur fertigen Unterlage: Scannen Sie Ihr Objekt mit der WohnScanner-App oder lassen Sie vor Ort vermessen – das Architekten-Team erstellt die Wohnflächenberechnung nach WoFlV, in der Regel innerhalb von fünf Werktagen.

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Quellen

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