Sonderfall
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
In den allermeisten Fällen zählt der Keller nicht zur Wohnfläche. Ein klassischer Kellerraum, die Waschküche, der Heizungs- oder Abstellraum gelten als Zubehörräume und bleiben nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) außen vor. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Ist ein Kellerraum baurechtlich als Aufenthaltsraum zugelassen und ausgebaut, kann er sehr wohl mitzählen.
Kurzantwort
Normale Kellerräume zählen nicht zur Wohnfläche (0 %). Nur ein baurechtlich zugelassener, wohnlich ausgebauter Kellerraum, der die Höhen- und Lichtanforderungen erfüllt, kann angerechnet werden.
§ 2 Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Warum der Keller normalerweise nicht mitzählt
Die WoFlV unterscheidet zwischen Wohnräumen und sogenannten Zubehörräumen. Zubehörräume dienen der Wohnung, sind aber nicht zum Wohnen bestimmt – dazu gehören Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum und Garage. Solche Flächen zählen nicht zur Wohnfläche, selbst wenn sie ordentlich hergerichtet sind.
Wann ein Kellerraum doch zählt
Anders sieht es aus, wenn ein Raum im Untergeschoss als Aufenthaltsraum gilt – also baurechtlich zum Wohnen zugelassen ist. Dafür muss er die Anforderungen der Landesbauordnung erfüllen, insbesondere eine ausreichende Höhe und genügend Tageslicht. Ist das der Fall, wird der Raum wie ein normaler Wohnraum angerechnet.
Eine Besonderheit: Sobald in einem Geschoss ein echter Wohnraum liegt, können auch die zugehörigen Nebenräume auf derselben Ebene – etwa ein Flur oder ein Bad – mit angerechnet werden. Ein pauschales „der Keller zählt nie“ greift deshalb zu kurz.
Sauna, Hobbyraum und Schwimmbad im Keller
- Ein Schwimmbad im Keller zählt zur Hälfte (50 %) – es wird nicht dadurch zum Kellerraum, dass es unten liegt.
- Eine Sauna oder ein Bad im Keller kann mitzählen, wenn die baurechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
- Ein Hobbyraum zählt nur, wenn er als Aufenthaltsraum zugelassen ist – sonst gilt er als Zubehörraum.
Warum das für Preis und Bank wichtig ist
Ein ausgebautes Untergeschoss lässt eine Immobilie schnell größer wirken. Wird die Fläche als Wohnfläche ausgewiesen, ohne dass die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann das beim Verkauf zu Streit und bei der Bank zu Rückfragen führen. Eine saubere Trennung von Wohn- und Zubehörfläche schützt vor beidem.
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Fragen zum Keller
Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
Nur wenn der Raum baurechtlich als Aufenthaltsraum zugelassen ist und die Anforderungen an Höhe und Belichtung erfüllt. Ein reiner Hobby- oder Kellerraum zählt trotz Ausbau nicht.
Zählt das Kellerschwimmbad zur Wohnfläche?
Ja, zur Hälfte. Ein Schwimmbad wird nach WoFlV mit 50 % angerechnet – auch dann, wenn es im Kellergeschoss liegt.
Zählen Waschküche und Heizungsraum mit?
Nein. Waschküche, Heizungsraum, Trockenraum und Abstellräume außerhalb der Wohnung sind Zubehörräume und zählen nicht zur Wohnfläche.
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