Begriffe
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche: die Unterschiede
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche klingen ähnlich, meinen aber drei verschiedene Dinge – und genau das führt beim Verkauf immer wieder zu Streit. Kurz gesagt: Die Grundfläche ist die reine Bodenfläche, die Nutzfläche der nutzbare Teil inklusive Keller und Hobbyraum, die Wohnfläche nur der zum Wohnen anrechenbare Anteil. Fürs Exposé und die Bank zählt die Wohnfläche nach WoFlV.
Kurz gesagt
Grundfläche ist die gemessene Bodenfläche, Nutzfläche der nutzbare Anteil inklusive Keller (nach DIN 277), Wohnfläche nur der anrechenbare Wohnanteil (nach WoFlV). Die Wohnfläche ist deshalb meist die kleinste der drei Zahlen.
Die drei Begriffe im direkten Vergleich
Der einfachste Weg, die Begriffe auseinanderzuhalten, ist die Frage: Wie viel wird von der gemessenen Fläche wirklich mitgezählt? Von der Grundfläche über die Nutzfläche bis zur Wohnfläche wird der Kreis der angerechneten Flächen enger.
| Begriff | Was zählt dazu? | Grundlage | Größe |
|---|---|---|---|
| Grundfläche | gesamte Bodenfläche zwischen den Wänden | DIN 277 | am größten |
| Nutzfläche | nutzbarer Anteil inkl. Keller, Hobby-, Technikraum | DIN 277 | dazwischen |
| Wohnfläche | anrechenbare Wohnräume, anteilig gewichtet | WoFlV | am kleinsten |
Warum die Wohnfläche kleiner ausfällt
Die Wohnfläche rechnet nicht jede Fläche voll mit. Räume unter einer Dachschräge zählen je nach Höhe nur zur Hälfte oder gar nicht, Balkone in der Regel nur zu einem Viertel, und Keller oder Abstellräume außerhalb der Wohnung bleiben ganz außen vor. Genau diese Abschläge fehlen bei Grund- und Nutzfläche – deshalb liegen die Zahlen oft weit auseinander.
Welche Zahl gehört wohin?
- Exposé, Miete, Kaufpreis: die Wohnfläche nach WoFlV – sie ist der anerkannte Maßstab.
- Bankfinanzierung: ebenfalls die Wohnfläche, sauber nach WoFlV dokumentiert.
- Gewerbe- und Sonderimmobilien: die Nutzfläche nach DIN 277.
- Bauplanung und Kostenschätzung: die Brutto-Grundfläche nach DIN 277.
Der häufigste Fehler
Immer wieder wird eine großzügige Nutz- oder Grundfläche als „Wohnfläche“ ins Exposé geschrieben. Das Ergebnis: Die Wohnung wirkt größer, als sie im rechtlichen Sinne ist. Beim Verkauf kann das zu Kaufpreisminderung führen, bei Vermietung zur Mietminderung. Wer von Anfang an sauber nach WoFlV rechnet, ist auf der sicheren Seite.
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So sieht das in der Praxis aus
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Fragen zu Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Die Wohnfläche umfasst nur die zum Wohnen anrechenbaren Flächen nach WoFlV. Die Nutzfläche nach DIN 277 zählt auch nutzbare Räume wie Keller oder Hobbyraum mit und ist deshalb in der Regel größer.
Ist die Grundfläche gleich der Wohnfläche?
Nein. Die Grundfläche ist die reine Bodenfläche zwischen den Wänden. Die Wohnfläche entsteht erst, wenn man Dachschrägen, Balkone und nicht anrechenbare Räume nach WoFlV berücksichtigt – sie ist daher meist kleiner.
Welche Fläche muss im Exposé stehen?
Für Wohnimmobilien gehört die Wohnfläche nach WoFlV ins Exposé. Sie sollte als solche gekennzeichnet sein, damit Käufer und Banken wissen, nach welcher Methode gerechnet wurde.
Wohnfläche sauber nach WoFlV ermitteln lassen
Damit im Exposé die richtige Zahl steht: Scannen Sie Ihr Objekt, das Architekten-Team erstellt die Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
