Wohnfläche bei Dachschräge berechnen (§ 4 WoFlV)

Rechenbeispiel Dachgeschoss

Ein Raum von 20 m² Grundfläche verteilt sich auf 12 m² mit voller Höhe (100 % = 12 m²), 6 m² unter der Schräge zwischen 1 und 2 m (50 % = 3 m²) und 2 m² unter 1 m (0 %). Anrechenbare Wohnfläche: 15 m².

Häufige Fehler bei Dachschrägen

• Die gesamte Grundfläche voll angesetzt – ohne Höhenstaffelung.
• Die 1-Meter-Grenze übersehen (darunter zählt nichts).
• Höhen ungenau per Zollstock geschätzt statt exakt gemessen.

So messen Sie die lichte Höhe richtig

Maßgeblich ist die lichte Höhe: der Abstand vom fertigen Fußboden bis zur Unterkante der Dachschräge bzw. Decke. Entscheidend sind die beiden Grenzlinien, an denen die Höhe genau 1 m und genau 2 m erreicht – sie teilen den Raum in die Zonen 0 %, 50 % und 100 %.

• Messen Sie senkrecht vom Boden zur Schräge, nicht entlang der Schräge.
• Markieren Sie die 1-m- und 2-m-Linie am Boden – dazwischen liegt die 50-%-Zone.
• Bei unregelmäßigen Dächern (Gauben, Kehlen) an mehreren Punkten prüfen.
• Ein LiDAR-Scan erfasst die Höhen automatisch und vermeidet Schätzfehler.

Wie werden Dachschrägen berechnet? Schritt für Schritt

Die Berechnung läuft immer gleich ab: Zuerst wird der Raum in Höhenzonen zerlegt, dann wird jede Zone mit ihrem Faktor angerechnet. Entscheidend ist nicht die Dachneigung selbst, sondern wo im Raum die Höhen 1,00 m und 2,00 m erreicht werden.

• Grundfläche des Raums messen (Länge × Breite, wie bei jedem anderen Raum).
• Die Linie suchen, an der die lichte Höhe genau 2,00 m beträgt – alles dahinter zählt voll.
• Die Linie suchen, an der die lichte Höhe genau 1,00 m beträgt – der Streifen zwischen beiden Linien zählt zur Hälfte.
• Den Bereich unter 1,00 m abziehen, er zählt gar nicht.
• Die drei Teilflächen mit 100 %, 50 % und 0 % multiplizieren und addieren.

Was der Kniestock ausmacht: zwei Dachgeschosse im Vergleich

Wie viel von der Grundfläche übrig bleibt, hängt stark vom Kniestock ab – der niedrigen Außenwand, auf der das Dach aufsitzt. Beide Beispiele zeigen denselben Raum: 8 m breit, 5 m lang, 40 m² Grundfläche, Satteldach mit 45° Neigung.

Dachschräge nach DIN 277 statt WoFlV

Die DIN 277 kennt die Höhenstaffelung der WoFlV nicht: Sie erfasst die Grundfläche eines Raums unabhängig von der Raumhöhe und weist sie lediglich getrennt aus. Dieselbe Dachgeschosswohnung fällt nach DIN 277 deshalb spürbar größer aus als nach WoFlV – im Beispiel oben 40 m² statt 25 m².

Für Wohnraum ist die WoFlV maßgeblich. Wer eine Zahl aus einer DIN-277-Berechnung in ein Exposé oder einen Mietvertrag übernimmt, gibt eine zu große Fläche an. Genau daraus entstehen später Mietminderung und Kaufpreisstreit.

Gilt die Dachschrägen-Regel auch für die Mietfläche?

Ja. Bei Wohnraummietverträgen ist die Wohnfläche nach WoFlV der übliche Maßstab, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist – die Höhenstaffelung aus § 4 WoFlV gilt damit auch für die Mietfläche. Steht im Mietvertrag eine Fläche, die ohne Abzug für die Schrägen gerechnet wurde, ist sie in aller Regel zu groß.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mietmangel vor. Gerade im Dachgeschoss ist diese Schwelle schnell erreicht.

Zählt ein unausgebauter Dachboden zur Wohnfläche?

Nein. Ein nicht ausgebauter Dachboden ist kein Wohnraum und zählt nicht zur Wohnfläche – unabhängig davon, wie hoch er ist. Erst wenn der Raum ausgebaut und als Aufenthaltsraum nutzbar ist, wird er nach der Höhenstaffelung des § 4 WoFlV angerechnet.

Ob ein ausgebautes Dachgeschoss auch baurechtlich als Wohnraum gilt, ist eine zweite Frage: Dafür braucht es eine Genehmigung. Fehlt sie, kann die Fläche zwar gemessen, aber nicht ohne Weiteres als Wohnfläche vermarktet werden.

Wie sich die Dachschräge auf Kaufpreis und Miete auswirkt

Weil Flächen unter der Schräge nur anteilig zählen, fällt die Wohnfläche eines Dachgeschosses deutlich kleiner aus als die reine Grundfläche. Da Kaufpreis und Miete pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet werden, wirkt sich jeder falsch angesetzte Quadratmeter direkt aufs Geld aus – und bei Mietwohnungen greift ab 10 % Abweichung die Mietminderung. Eine korrekte Höhenstaffelung schützt Käufer, Verkäufer und Vermieter gleichermaßen.

Fragen zur Dachschräge